住宅ローンの繰り上げ返済は、したほうがいい?しないほうがいい?

                 

貯金が貯まったとき、そのお金をどう使うかを考えることは非常に重要です。

持ち家の方であれば、住宅ローンの繰り上げ返済に回すことも検討されるでしょう。

しかし、繰り上げ返済をしてはいけない方、しないほうがいい方もいます。

このページでは繰り上げ返済の考え方をご紹介していますので、ぜひご覧ください。

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繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済では、大金を動かすことになります。

後悔をしないよう、メリット・デメリットの両面から総合的に判断しましょう。

メリット

  • ローンの返済総額が安くなる
  • 返済期間が短くなる、または毎月の返済額が減る
  • ローンによる心理的負担を軽くできる
  • お金を預貯金で持つより得であることが多い

預貯金より得であることが多いのは、ほとんどの銀行の預金利率が住宅ローンの金利よりも低いためです。

デメリット

  • 低金利のローンでは返済総額はあまり安くならない
  • 手数料がかかることがある
  • 手元の現金が少なくなる
  • 投資・資産運用に回すお金が減る

近年の住宅ローンは借り入れ金利が非常に低くなっているため、かつてより繰り上げ返済のメリットは薄れているのが現状です。

投資・資産運用との比較については、後述の「繰り上げ返済をするか?投資をするか?」でご説明します。

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繰り上げ返済をしてはいけない人

住宅ローンの繰り上げ返済をしてもいいのは、手元に十分な貯金があるときだけです。

これは繰り上げ返済を検討するときの大前提です。

予期せぬ出費が必要になり、生活に困ることは防がなければいけません。このような出費に備えるために、生活防衛資金は常に手元に確保しておく必要があります。

生活防衛資金の金額は、サラリーマンなら手取り月収の3~6カ月分、自営業の方は1年分が目安といわれています。

自営業者の方が多いのは、働けなくなったときの公的保障がサラリーマンよりも薄いためです。

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繰り上げ返済をしたほうがいい人、しないほうがいい人

繰り上げ返済をしたほうがいい人、しないほうがいい人の特徴は、それぞれ以下の通りです。

繰り上げ返済をしたほうがいい人

  • 家計に十分な余裕がある
  • 住宅ローン控除期間が終わっている
  • 住宅ローン控除を全額受けきれていない
  • 今後の支出にしっかり備えられている
  • 住宅ローンより利率が高い借金はない
  • ローン残高が多い
  • ローンによる心理的な負担が大きい
  • リスクのある投資・資産運用はしたくない

繰り上げ返済をしないほうがいい人

  • 家計に余裕がない
  • 住宅ローン控除を全額受けきっている
  • 近々大きな支出をする予定がある
    (子どもの大学進学など)
  • 住宅ローンより利率が高い借金がある
  • ローン残高が少ない
  • ローンによる心理的負担が大きくない
  • リスクをとって投資・資産運用をしていきたい

今の時点で十分な貯金があったとしても、家計が赤字ならば繰り上げ返済はおすすめできません。

赤字の分だけ貯金は減っていくため、将来的に貯金が足りなくなる可能性があるためです。

繰り上げ返済の前にまず、保険料などの固定費を見直して家計改善をしましょう。

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繰り上げ返済をするか?投資をするか?

NISA、iDeCoといった制度ができてから、投資・資産運用に興味がある方が増えているようです。

手元のお金を繰り上げ返済に回すか、投資に回すかで迷ってしまった方は、下の表をご参考にしてください。

繰り上げ返済と投資の比較

  繰り上げ返済 投資
目的 借金を減らす 資産をふやす
効果の確実性 確実 不確実
元本割れリスク なし あり
リターン 小さい 運用しだい
年利(参考値) 全期間固定1~2% 約3~7%

※全世界株式インデックスファンドに投資した場合の利回り(あくまで目安です)

投資に興味がある方は「お金を低利率のローン返済に回すより、運用でふやしたい」と思うかもしれません。

ただし、投資には元本割れのリスクがあるため、お金が確実に増えるとは限りません。
価格が大きく変動する資産の場合、お金が必要になるタイミングで暴落している可能性もあります。

一方、住宅ローンの繰り上げ返済なら、効果が小さいとはいえ確実に借金を減らせるメリットがあります。

どちらを選ぶかは、あなたがどれだけリスクをとれるかをよく考えて決めましょう。

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繰り上げ返済をするなら期間短縮型がおすすめ

住宅ローンの繰り上げ返済には、「期間短縮型」「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型と返済額軽減型の比較

  返済期間 毎月の返済額
期間短縮型 短くなる 変わらない
返済額軽減型 変わらない 少なくなる

金融機関によっては、両方を組み合わせることもできるようです。

期間短縮型の方が返済総額は少なくなる

一般的に、返済額軽減型より期間短縮型で繰り上げ返済をしたほうが、返済する総額は安くなります(金額の目安は次項でご紹介します)。

「すぐに家計が楽になるほうがいい」と思った方は、家計や手元の資金に余裕がない可能性があります。

前述のとおり、繰り上げ返済は余裕のあるときにするべきものです。

十分な資金を用意できる家計ならば返済額軽減型を選ぶメリットはないので、期間短縮型にすることをおすすめします。

期間短縮型と返済額軽減型でいくら変わる?

繰り上げ返済方式の違いで、返済総額にどのくらいの違いが生まれるのでしょうか。同じ条件でシミュレーションをしてみました。

シミュレーション条件

繰り上げ返済額200万円・繰り上げ返済時期15年後

当初借入額3,000万円・借入期間30年(ボーナス返済なし)・金利1%(全期間固定)元利均等返済

  期間短縮型 返済額軽減型
返済期間の短縮 約2年 なし
毎月返済額の軽減 なし 約1万2,000円
返済総額の軽減 約30万円 約15万円

期間短縮型の方が、返済総額が約15万円多く軽減されることがわかりました。

借り入れや返済の条件によって軽減額は変わります。詳細な金額は借入先の金融機関サイトでシミュレーションをしてご確認ください。

決断する前にFPに相談を

住宅ローンには、団信(団体信用生命保険)や住宅ローン控除など、保険や税金の問題が関わってきます。

こんなときに役立つのが、FP(ファイナンシャルプランナー)への保険相談

FPはお金に関する幅広い専門知識を持っているので、あなたの考え方をもとに最適なお金のプランをご提案できます。

また、生命保険の見直しや比較的低リスクな資産形成方法のご相談にも対応いたします。

保険マンモスでは優秀なFPを無料でご紹介していますので、ぜひ一度ご利用ください。

執筆者プロフィール

三嶋裕貴

2級ファイナンシャル・プランニング技能士。出版社に勤務したのち、保険マンモス専属ライターとして入社。
お金の失敗を防ぐための保険選びや見直し方、資産運用などの記事を執筆。

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