住宅売却にかかる税金と節税のポイント

住宅の売却の際は大きなお金が動くうえに、面倒な手続きが必要ですよね。

そのうえ、税金に関する知識を身に付けるのは大変です。そこでここでは、住宅売却にかかる税金と、節税のポイントを分かりやすくお伝えします。

※本記事中の「住宅」は住居用財産のことを指します

住宅売却にかかる3つの税金

住宅売却の際は「譲渡所得」に下記3つの税金がかかります。譲渡所得については後述します。

これらは通常、給与所得など「所得の合計金額」に課税されるもの。

住宅の売却も「所得」ではありますが、「分離課税」が適用されるため、給与所得などの所得とは合計せず譲渡所得のみに独自の税率をかけて税額が算出されます。

税金の算出方法については後述します。

譲渡所得とは

ではまず、住宅を売却したときの税金のもととなる「譲渡所得」とはなんでしょうか。

注意すべきは、譲渡所得とは住宅を売却した時に得たお金（売却価格）そのものではないこと。

譲渡所得は、住宅の売却価格からその住宅を購入した時にかかった費用（所得費）と売却の際にかかった費用（譲渡費用）を引いたもので、計算式にすると下記のようになります。

1．売却価格－（2．取得費＋3．譲渡費用）－特別控除※＝譲渡所得

1の収入金額、2の取得費、3の譲渡費用とは何か、順に見ていきましょう。※特別控除については後述します

1. 売却価格は、住宅の売却価格です。
2. 取得費は、住宅（売却した住宅）を購入した時にかかった費用のこと。例えば、土地や建物の購入代金や購入時にかかった税金、仲介手数料などです。
3. 譲渡費用とは、住宅を売却した時にかかった費用のこと。例えば、住宅売却の際の仲介手数料、売主が支払った印紙税などです。

譲渡所得をご自身で正確に算出するのは専門知識が必要ですので、国では電話相談センターを開設しています。国税庁「税についての相談窓口」

住宅売却にかかる税金の算出方法

先述のとおり、住宅売却の際にかかる税金は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3種です。

税額は、前述の「譲渡所得」に3種それぞれの税率をかけて算出します。

税率は、下記のように住宅を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年未満か5年以上かで変わります。

• 所有期間5年未満の場合の税率（短期譲渡所得）
  所得税：30％、住民税9%、復興特別所得税2.1%※
• 所有期間5年以上の場合の税率（長期譲渡所得）
  所得税：15％、住民税5%、復興特別所得税2.1%※
  ※復興特別所得税率は所得税額に対する税率

では実際に、長期譲渡所得の場合で税額を計算してみましょう。

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住宅売却の節税4種とポイント

住宅を売却する際には国がいくつかの特例を設けており、節税をすることができます。対象者別に下記4つの特例について説明していきます。

上記すべて、特例を受けるには確定申告が必要となります。

この章では「控除」という言葉が出てきます。控除とは、課税対象となる金額から一定金額を差し引けること。課税の対象となるそもそもの金額が減るため、結果的に税額を減らすことができます。

では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

譲渡所得がプラスになった人

「3,000万円の特別控除」は、先述の「譲渡所得」から最高3,000万円までが控除されるというもの。

つまり、譲渡所得が3,000万円未満の場合は、税金がかかりません。

譲渡所得が3,000万円以上の場合は、譲渡所得から3,000万円を引いた金額に税率をかけたものが税額になります。

ただし、下記の場合に「3,000万円の特別控除」は受けることができません。

• 住宅売却後に新たに住宅を購入し、住宅ローン控除を利用している
• 過去2年以内に「3,000万円の特別控除」を受けている
• 3年以上住んでいない家を売却した

※正確には、売却した家に住まなくなってから3年目の年末までは控除の対象となります。

譲渡所得がプラスで10年以上住宅を保有している人

住宅を売却した年の1月1日時点で、その住宅を10年以上保有している場合は、軽減税率が適用されます。

前述の「3,000万円の特別控除」と一緒に受けることができますが、住宅の売却先が親子や夫婦など特別な関係の人の場合は適用されません。

税額は譲渡所得が6,000万円以下かそれを超えるかによって分かれ、下表のように求めます。

譲渡所得がマイナスになった人

先述の「譲渡所得」はプラスになるとは限りません。マイナスになる場合もあります。

その場合、長期譲渡所得（住宅を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以上）該当者のみ、住宅を売却した年の給与所得などの他所得と合算した合計所得から控除（損益通算）することができます。

もしその年に控除されてもまだマイナス額がある場合は、その翌年以降3年間継続して控除を受けることができます。

住宅を買い替える場合も、長期譲渡所得（住宅を売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以上）該当者であれば、損益通算が適用され節税できる可能性があります。

その場合、敷地面積が500平方メートル以内であること、給与所得等を合わせた合計所得が3,000万円以内であることが条件になり、これに買い替えた住宅に関する条件も加わります。

控除額や控除の条件等、詳細は。国税庁「税についての相談窓口」にお問い合わせください。

親の家を受け継いだ人

親から住宅を相続した子どもがその住宅に住んでいた場合、上記の譲渡所得がプラスになった人・譲渡所得がプラスで10年以上住宅を保有している人・譲渡所得がマイナスになった人向けの節税方法すべてから譲渡所得のプラス/マイナスに応じて適用することができます。

ただし、相続の開始から3年10カ月以内に売却すること、相続取得者に相続税が課税されていることが条件となります。

相続の場合の住宅取得に関わる税金は相続税と合わせて考える必要があります。

詳細は、国税庁「税についての相談窓口」にお問い合わせください。

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住宅売却は人生のターニングポイント！お金の見直しを！

住宅の売却には、大きなお金が動きます。税金の算出以外に、売却した利益をどのように活用するのか、売却して損をした場合はどうするのかなど、その対応方法を考える必要があります。

子どもの自立等、家族構成に大きな変化があるご家庭も多いでしょう。

現在の家族構成と支出をもとにライフプランやマネープランを再度作り直すことで、現在と今後のお金の悩みを軽減することができるでしょう。

売却によって生じた利益を資産運用することで、現金や銀行預金よりも「ふえる」可能性のある形に応用することも可能です。

その際はぜひ、お金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）にご相談ください。ライフプランやマネープランの作成だけでなく、資産運用の方法も適切なアドバイスが可能です。

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